Diện tích thông thủy là gì là một trong những câu hỏi được rất nhiều người quan tâm khi mua căn hộ chung cư hoặc nhà ở. Việc hiểu đúng khái niệm này giúp người mua xác định chính xác diện tích sử dụng thực tế, tránh những tranh chấp phát sinh trong quá trình nhận bàn giao nhà. Đồng thời, Diện tích thông thủy cũng là căn cứ quan trọng để tính giá bán, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và xác định giá trị của bất động sản.
Trong bài viết dưới đây, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu chi tiết diện tích thông thủy là gì, cách tính theo quy định hiện hành, phân biệt với diện tích tim tường cũng như những lưu ý quan trọng trước khi ký hợp đồng mua bán.
Diện tích thông thủy là gì?
Diện tích thông thủy là diện tích sử dụng thực tế bên trong căn hộ mà người sở hữu có thể sử dụng được. Thuật ngữ “thông thủy” xuất phát từ lĩnh vực xây dựng và phong thủy, mang ý nghĩa là dòng nước có thể lưu thông dễ dàng trong không gian.
Theo quy định của Bộ Xây dựng, diện tích thông thủy được tính từ mép trong của tường bao căn hộ đến toàn bộ phần diện tích mà chủ sở hữu được quyền sử dụng, bao gồm:
-
Diện tích các phòng.
-
Diện tích ban công hoặc lô gia (nếu có).
-
Diện tích tường ngăn giữa các phòng bên trong căn hộ.
-
Diện tích nơi đặt tủ kỹ thuật nằm trong căn hộ.
Phần diện tích này không bao gồm:
-
Tường bao quanh căn hộ.
-
Tường phân chia giữa hai căn hộ.
-
Hộp kỹ thuật nằm ngoài diện tích sử dụng.
-
Cột chịu lực hoặc hộp kỹ thuật chung của tòa nhà.
Có thể hiểu đơn giản rằng, Diện tích thông thủy chính là diện tích mà người mua có thể đi lại, sinh hoạt và bố trí nội thất sau khi nhận bàn giao căn hộ.
Vì sao gọi là diện tích thông thủy?
Tên gọi “thông thủy” bắt nguồn từ cách đo diện tích lọt lòng trong xây dựng. Nếu đổ nước vào bên trong căn hộ, nước có thể chảy tự do trong phạm vi diện tích này mà không bị cản bởi tường bao hay kết cấu chịu lực.
Ngày nay, thuật ngữ này được sử dụng phổ biến trong:
-
Hợp đồng mua bán căn hộ.
-
Hồ sơ thiết kế.
-
Hồ sơ hoàn công.
-
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Đây cũng là tiêu chuẩn được đa số các dự án chung cư hiện đại áp dụng nhằm đảm bảo quyền lợi của khách hàng.
Diện tích thông thủy gồm những phần nào?
Để hiểu rõ hơn Diện tích thông thủy, người mua cần biết những khu vực nào được tính và không được tính.
Những phần được tính
Theo quy định hiện hành, diện tích thông thủy bao gồm:
-
Phòng khách: Toàn bộ diện tích phòng khách được tính vào diện tích sử dụng.
-
Phòng ngủ: Mọi phòng ngủ trong căn hộ đều được tính đầy đủ.
-
Nhà bếp: Không gian bếp và khu vực ăn uống thuộc quyền sử dụng riêng của căn hộ.
-
Nhà vệ sinh: Diện tích phòng tắm và nhà vệ sinh đều được tính.
-
Hành lang bên trong căn hộ: Lối đi giữa các phòng thuộc diện tích sử dụng.
-
Ban công hoặc logia: Nếu ban công thuộc sở hữu riêng thì diện tích sàn được tính toàn bộ.
-
Tường ngăn giữa các phòng: Các bức tường xây bên trong căn hộ vẫn được tính vào diện tích thông thủy.
Những phần không được tính
Ngược lại, các khu vực sau sẽ không được cộng vào diện tích:
-
Tường bao quanh căn hộ: Đây là phần kết cấu chịu lực của tòa nhà.
-
Tường chung giữa hai căn hộ: Thuộc phần sở hữu chung nên không tính.
-
Cột chịu lực: Các cột bê tông lớn nằm trong căn hộ sẽ không được tính diện tích.
-
Hộp kỹ thuật: Bao gồm:
-
Hộp điện
-
Hộp cấp nước
-
Hộp chữa cháy
-
Hệ thống thông gió chung
Các phần này phục vụ toàn bộ tòa nhà nên không thuộc diện tích riêng.
Cách tính diện tích thông thủy chính xác
Diện tích thông thủy được tính theo công thức: Diện tích thông thủy = Tổng diện tích sử dụng các phòng + diện tích ban công/lô gia + diện tích tường ngăn bên trong căn hộ.
Không tính:
-
Tường bao.
-
Tường chung.
-
Cột chịu lực.
-
Hộp kỹ thuật.
Một căn hộ có:
-
Phòng khách: 25m²
-
Hai phòng ngủ: 30m²
-
Nhà bếp: 12m²
-
Hai WC: 8m²
-
Hành lang: 6m²
-
Ban công: 5m²
-
Tường ngăn bên trong: 3m²
Khi đó: 25 + 30 + 12 + 8 + 6 + 5 + 3 = 89m². Đây chính là Diện tích thông thủy của căn hộ.
Nếu diện tích tim tường là 94m² thì phần chênh lệch 5m² chính là diện tích tường bao, cột chịu lực và hộp kỹ thuật không được tính.
Quy định pháp luật về diện tích thông thủy
Quy định của Bộ Xây dựng
Theo các quy định hiện hành về quản lý và sử dụng nhà chung cư được bản tin tổng hợp mới nhất thì diện tích căn hộ ghi trong hợp đồng mua bán được xác định theo Diện tích thông thủy. Điều này giúp bảo đảm người mua chỉ thanh toán cho phần diện tích thực tế có thể sử dụng.
Khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư phải đo đạc diện tích theo đúng phương pháp quy định. Nếu diện tích thực tế có sự chênh lệch vượt mức cho phép so với hợp đồng thì các bên sẽ thực hiện điều chỉnh giá trị thanh toán hoặc xử lý theo điều khoản đã ký kết.
Ý nghĩa của quy định này
Việc áp dụng cách tính theo diện tích thông thủy mang lại nhiều lợi ích:
-
Người mua biết chính xác diện tích sử dụng thực tế của căn hộ.
-
Chủ đầu tư minh bạch hơn trong quá trình bán hàng.
-
Giảm thiểu tranh chấp liên quan đến diện tích sở hữu.
-
Đảm bảo tính thống nhất trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Việc sử dụng chung một tiêu chuẩn đo lường cũng giúp người mua dễ dàng so sánh các dự án khác nhau trên thị trường bất động sản.
Vai trò của diện tích thông thủy khi mua căn hộ
Là căn cứ tính giá bán
Một trong những vai trò quan trọng nhất của Diện tích thông thủy là làm cơ sở xác định giá trị căn hộ. Ví dụ, một căn hộ có giá bán 50 triệu đồng/m² và diện tích thông thủy là 80 m² thì tổng giá trị căn hộ sẽ là: 80 × 50 triệu = 4 tỷ đồng.
Nếu sử dụng diện tích tim tường là 85 m² thì giá trị căn hộ sẽ tăng thêm 250 triệu đồng. Đây là khoản chênh lệch đáng kể, vì vậy người mua cần đặc biệt lưu ý.
Là cơ sở cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
Diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng) hiện nay được xác định theo diện tích thông thủy. Điều này đồng nghĩa với việc quyền sở hữu của chủ căn hộ chỉ áp dụng đối với phần diện tích sử dụng riêng, không bao gồm các kết cấu chung của tòa nhà. Nhờ vậy, quyền lợi của cư dân được bảo đảm rõ ràng và minh bạch hơn.
Giúp bố trí nội thất chính xác
Khi thiết kế nội thất, các đơn vị thi công đều dựa trên diện tích thông thủy để:
-
Thiết kế tủ bếp.
-
Đóng tủ quần áo.
-
Bố trí sofa.
-
Thiết kế phòng ngủ.
-
Thi công trần, sàn và hệ thống điện.
Nếu chỉ tham khảo diện tích tim tường, việc tính toán kích thước nội thất có thể xảy ra sai lệch.
Thuận tiện khi chuyển nhượng
Trong các giao dịch mua bán căn hộ, người mua thường quan tâm nhiều hơn đến diện tích sử dụng thực tế. Một căn hộ có diện tích thông thủy rõ ràng sẽ:
-
Dễ định giá.
-
Minh bạch pháp lý.
-
Tăng niềm tin của người mua.
-
Hạn chế tranh chấp.
Đây cũng là yếu tố góp phần nâng cao tính thanh khoản của bất động sản.
Kết luận
Hiểu rõ diện tích thông thủy là gì là bước quan trọng giúp người mua nhà đưa ra quyết định chính xác và bảo vệ quyền lợi của mình trong các giao dịch bất động sản. Diện tích thông thủy phản ánh đúng phần diện tích sử dụng thực tế của căn hộ, đồng thời là căn cứ để tính giá bán, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và thiết kế không gian sống.
Trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua nên kiểm tra kỹ phương pháp tính diện tích, đối chiếu bản vẽ thiết kế và thực hiện đo đạc khi nhận bàn giao. Việc nắm vững các quy định liên quan đến diện tích thông thủy không chỉ giúp tránh tranh chấp mà còn hỗ trợ đánh giá chính xác giá trị của căn hộ, từ đó đưa ra lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình.
Nguồn: Sưu tầm
